一、住房商品化是物业管理市场化的基础
　　在社会主义市场经济条件下,住房的生产需要通过市场来进行调整,住房的消费也需要通过市场来引导和实现,而住房的服务管理则依靠物业管理的市场化来实现.物业管理作为房地产业延伸出的新型产业和房地产消费环节的主要管理活动,与住房商品化互动互进,是房地产业体系中不可或缺的有机组成部分.而物业管理效果的优劣,已成为投资者与消费者着重选择的主要因素.
　　随着住房新制度的建立和城市管理的不断强化,物业管理的社会化覆盖面将逐步拓展,法制化管理亦日趋完善,于是住房消费者对居住质量、环境的要求和权益保护意识也随之提高,原有的房屋管理体制的缺陷日益明显,住房制度改革呼唤企业实行社会化、专业化、市场化物业管理.代写硕士论文在这种全新的管理体制下,作为专门管理机构的物管企业通过管理水平、专业知识、服务意识、企业素质方面的加强,提高住房消费者对住房使用的满意度,使市场化的物业管理拉动商品化的住房消费,推动企业适应市场经济的能力不断提高.
　　二、物业管理市场化与传统房屋管理模式区别
　　1.两者介入的时间有所不同.
　　传统意义上的物业管理,采用的是在小区竣工、交付使用后方才介入的"马后炮"式的管理模式.由此造成的是物业管理先天不足,对一些项目建设期间产生的"历史遗留"问题束手无策.而实行市场化运作的物业管理,实际上是房地产开发的延续与完善,在房地产开发建设、流通、消费、使用的全过程中,起着至关重要的作用.物业管理作为房地产生产过程中的一部分,必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去.物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更能打动人心.
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　　2.两者管理的方式不同.
　　计划经济时代,物业管理是行政性、福利性、多级多头的管理模式,普遍存在机构臃肿、人员繁多、管理混乱的"大锅饭"现象;是一种"小而全"的组织模式;物业管理中对每项管理业务、服务业务都采用行政的包干方式,从管理员、保安员到清洁工、维修工一应配齐,结果因工作量与人员配置不相称,造成人浮于事,资源浪费,支出增大,效益下降,甚至难以维持局面.同时,也在一定程度上造成物业管理杂乱无章、事倍功半的局面.物业管理市场化新模式的建立,要求优化资源配置,实行专业协作管理.对一些专业人员、技术人员及一般服务人员通过聘用方式竞争上岗,充分利用专业分工和协作的办法提高效率.随着社会发展,社会分工逐渐趋于专业化,物管企业可根据利益分配原则,将各种专业管理以经济合同的方式承包给各类专业经营服务企业,诸如保安、清洁、维修、绿化、餐饮、医疗等.这种市场化的管理经营方式使物管企业的管理水平得到提高.
　　3.两者管理规模有所不同.
　　物业管理虽属经营型服务行业,具有为社会和消费者提供亲切、入微、体贴、周详、礼貌、真诚服务的特殊功能.但它作为一种产业,有着独特的管理模式和经营理念.具体说,物管企业在实施管理过程中,提供服务的范围很广,一般规模的企业,不可能提供所有的服务.为此,经营规模小、服务水平差、信誉度低的企业,因不能适应市场变化,最终会破产倒闭;物管企业将在完全社会化、市场化的条件下,通过经营策略、服务项目、自身实力、代写硕士论文服务水平、品牌管理等方面的有序竞争,达到优胜劣汰的目的.在具体操作中,通过吸纳高素质的人才,采用现代化管理手段进行精耕细作,强化"服务是天职"的意识,运用以人为本的理念参与价格竞争、质量竞争,为消费者创造一个优美、舒适、整洁、安全、优雅的工作与生活环境,提供安全、统一、便捷、规范的优质服务,以期得到社会的认可,进而形成规模经营.
　　4.两者管理效果有所不同.
　　在计划经济时代,传统管理模式下的物管企业,在服务项目上往往采用"一刀切"方式,强迫消费者接受物业管理的所有服务项目,这种全盘灌输式的管理方式让消费者怨声载道,心生反感,其管理效果可想而知.服务项目是物管企业的产品,物业管理除了对物业实施相应的管理,如维护、清洁、保安、绿化等,还可以开展诸如销售代理、租赁代理、家政服务、维修经营等多种业务.除向业主提供一些常规服务外,还可以提供一些专业服务和特约服务.但物管企业没有权力强迫住户接受自己的产品,而应将着力点放在特色产品的开发上,为住户提供丰富多彩的服务项目,让住户有广阔的自由选择的机会与权利.
　　三、物业管理市场化存在的主要问题及对策
　　随着住房商品化进程的不断推进,物业管理市场化已成为全社会的共识.物业管理这一新兴的房地产管理模式已逐步为人们所认识和接受.然而,我国物业管理起步较晚,发展不平衡,有许多方面仍与市场化管理要求差距较大,体制亟待理顺,收费标准亟待规范,尤其是老旧住宅小区物业管理步履艰难等问题越来越突出,这些方面客观上阻碍了物业管理市场化的进一步推行.
　　1. 住宅小区行政性管理与物业管理市场化的矛盾碰撞.
　　由于传统体制的惯性,在社区事务中物业管理与行政管理直接发生碰撞的现象非常普遍.其一,主体冲突.街道组织作为行政性管理主体,既要充当政府角色,贯彻政策法规;又要承担社区服务功能,变成了全方位的管理者.而物管企业是经营性管理主体,主要职能是满足社区中个性化、多样化和非组织化的社会生活需求.物管企业与街道组织的职能相互重叠,责任都不明确,物管企业几面受压,难以进行市场化规范运作.其二,目标冲突.作为企业,市场化目标是寻找、挖掘最具潜力的投资机会,注重市场回报,追求经营利润.如果企业不消灭亏损,则亏损就会消灭企业.物管企业作为较特殊的一类企业,需要通过城市管理职能市场化来获取管理酬金.然而因企业机构与政府行为的目标不同,难以形成合力,往往造成令出多门,无所适从.要解决以上矛盾冲突,可寻求的对策:一是建立契约机制.物管企业与街道组织应建立协议关系,明确双方的权益,规定街道组织为行政性管理主体,而物管企业则为经营性管理主体,各自承担相应的义务及履行相应的职责.二是建立约束机制.要规范街道组织行为,特别是要约束其经济职能,同时应加强各社区事务主体的相互监督约束和内部的自律约束.三是建立行为机制.要维护物管企业的合法权益,在遵守《企业法》、切实履行合同的情况下,不应迫使物管企业承办政府交给的工作,不应增加企业负担.
　　2. 中小城市住宅小区物管地域性与物管市场性的矛盾.
　　中小城市物业管理由于其特殊性,有许多制约条件使其不能纳入国家住宅小区市场化、规范化物业管理的轨道.(1)住宅小区规划小,户数少,居住分散,配套设施不健全,严重制约了物管企业的市场化管理.(2)居住环境不佳.中小城市,特别是内陆的中小城市,由于缺乏建设资金,难以形成大规模的房地产开发,大部分住宅小区只是小范围的旧城改造,见缝插针,楼与楼间距小,绿化面积少,人口密度高,居住环境的质量问题同样限制了物业管理的规模化、社会化、市场化发展.(3)现行物管政策难以企及.现在全国还没有一部统一的物业管理法规,开发商与物业公司是怎样的关系,如何组建业主委员会,物业公司如何进入和退出小区管理,物业管理如何收费等,基本无章可循,或者有章难循.突出的问题是,房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后.
　　现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的.中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、服务劣、素质低、收费乱的不利局面.以上诸多弊端,致使国家物业管理的政策和法规"鞭长莫及",同时大大遏制了中小城市的物业管理市场化发展的步伐.就目前的现状而言,急需采取切实有效的对策:一是要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规,完善物业管理的法律体系,使物业管理有法可依,有章可循,能够依法运行.使开发商、业主、物业公司之间的责、权、利明细化,以减少纠纷,更好地维护各方利益.二是由政府加大监管力度,推行物业管理的市场化进度,实施招投标,由业主来选择信得过、能够物业管理论文提供质价相符的服务的物业管理企业,通过优胜劣汰来提高行业的整体水平.三是积极创造条件,稳步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营,从体制上解决建管不分产生的弊端.政府要对物管企业实行资格认证,让业主选择自己信得过的物业管理公司来为业主进行专业化的服务.四是要求物业管理企业让利于民,取信于民,合理收费.提高业主对管理服务的消费意识和支付能力.认识到享受服务也是一种消费,也要付出一定的费用.五是物管企业要改善和提高专业化服务质量和自身素质,迎合业主不断扩大的服务需求;开展多种形式的便民活动,包括常规性、委托性、经营性服务.真正为业主提供全方位、多层次、多项目的优质服务,以业主的需求和满意为企业的发展方向,使管理服务真正进入市场化的管理轨道,实现物管企业长盛不衰、健康持续的发展.